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北京頂級豪宅成交分化 競爭白熱化
京華時報制圖 吳尚楠
頂豪成交分化
有“最貴豪宅”之稱的北京壹號院目前已經成交6套房源，今年8月才剛剛領證的使館壹號院更是在一天內簽約14套，成交額破10億元。今年以來，北京頂豪市場整體飄紅，截至目前成交已突破200套再創歷史新高。但與此同時，隨著頂豪市場的壯大，分化和差距也在悄然拉開，越來越激烈的市場競爭格局下，如何打造差異化，將是取勝的核心所在。
密集成交
據北京市住建委網站信息顯示，目前北京壹號院已經簽約3套商業和3套住宅，住宅的成交均價是16.2萬元/平方米，商業的成交均價是19.5萬元/平方米。據融創內部人士透露，其中3套房源單價近20萬元/平方米，另外還有6套處於認購或資格核驗狀態。
北京壹號院是北京前任單價地王項目，去年12月首批51套房源獲得預售許可證，樓王產品預計售價超40萬元/平方米，成為北京最貴的項目。今年6月中旬，北京壹號院宣佈年內正式入市。
與北京壹號院同期推出的另一個融創頂豪項目使館壹號院，目前已簽約14套，成交均價10.14萬元/平方米，總成交額破10億元。
此外，位於西三環的龍湖西宸原著，繼6月別墅產品10億熱銷之後，其推出的140-240平方米平層產品西宸原著玉府，蓄客1個月，10月24日開盤當日，首推產品全部售罄，又創10億元佳績。
據中原地產研究部統計數據顯示，今年北京10萬元/平方米以上頂豪成交爆發，目前整體簽約套數達到瞭創歷史紀錄的203套，即使剔除年初盤古集中簽約的96套，也達到瞭107套的歷史最高紀錄，是之前歷史最高成交年份28套的3倍。中原地產預計，今年全年北京10萬元/平方米以上簽約數量有望達到250套的爆棚成交量。
不僅頂豪成交上漲，單價在6萬、10萬以及總價1000萬以上的豪宅(含公寓)，全部創造歷史紀錄。
亞豪君嶽會統計數據顯示，10月北京別墅市場共實現成交267套，成交面積8.11萬平方米，環比分別減少25%、29%，雖然月度成交出現下滑，但今年金九銀十別墅市場的表現可謂“實至名歸”，兩個月內北京別墅市場共實現成交621套，成交面積19.54萬平方米，同比分別增加114%、104%。同時這一成交量也創造瞭近6年的同期新高。
競爭白熱化
雖然整體飄紅，但細分來看，密集的成交隻是集中在極少部分項目，絕大多數頂豪項目隻是個位數成交甚至年內隻成交瞭一套(見右表)。盡管頂豪產品從其意向認購到真實簽約的時間跨度較長，但這樣的成交情況也已經充分反映瞭目前豪宅市場的冷熱不均。
土地市場日漸稀缺，一線城市商品房正進入豪宅化趨勢加速期，前有猛虎後有追兵，競爭也越來越激烈。
中原地產首席分析師張信貸房貸利率最低的銀行信貸年息大偉分析表示，目前北京已經出現瞭39宗樓面價超過3萬元/平方米的地塊，其中，樓面價超過6萬元/平方米的有5宗，超5萬元/平方米的有6宗，超4萬元/平方米的有11宗，超3萬元/平方米的有16宗，也就是說，未來房價預期在15萬元/平方米左右的將有11個項目(即樓面價超5萬元/平方米)，售價挑戰10萬元/平方米以上的合計將有21宗，再疊加部分老項目，預計未來北京10萬元/平方米以上的項目將有50個，這些頂級豪宅項目將提供超3000套房源。
在亞豪機構市場總監郭毅看來，北京豪宅項目在短期內出現暴增，但其所面向的中產階級客群增長速度卻相對較慢，因此未來北京豪宅市場將會出現嚴重供過於求的現象，而豪宅項目之間也將出現激烈競爭。在這一背景之下，一些有豪宅成功開發經驗，並且有品牌客戶黏性的企業無疑將占據優勢，而一些豪宅界的“新面孔”，則將面臨更大風險。
如何勝出
“房價金字塔的塔尖被突然拔得太快”，北京房協秘書長陳志告訴記者，這些塔尖上的產品不但價格更高、數量也更多。陳志認為，這些產品成交多寡雖然與入市供應的數量直接相關，但如此高端項目在定位、地段和產品打造上能否滿足購買人群的需求，更成為最終成交的決定性因素。
首先是定價機制。市室內設計信貸年息借貸增貸轉貸場上有越來越多項目喊出10萬+，雖然地價成本高企推升房價上漲是客觀事實，但購房人最終是否能夠接受這樣的價格，卻並不是由市場或者開發商來決定的。在經過前期的市場預警和首次開盤的市場試探之後，如何制定能讓更多意向購買者接受並認可的價位，將在一定程度上決定項目的去化。
價格因素之外，對於頂豪項目來說，產品的打造才是關鍵。地價猛漲，勢必導致建造商品住宅最大的成本上漲，房價不可能不上漲，對此，開發商的普遍做法就是營造產品的差異化。
“萬柳的墻、西宸的缸、霄8的頂兒、融創的湖、紫辰院的樹、北平府的院子住著誰？”這個北京豪宅圈流傳的段子，雖然有調侃的性質，但也不難看出豪宅項目打造產品的精細程度以及北京頂豪項目競爭的激烈性，在郭毅看來，如何打造匹配需求的產品、確定合理的價格、在合適的時機推向市場，並在激烈競爭中突圍而出，是每一個豪宅開發商都面臨著的巨大考驗。
京華時報[微博]記者 潘秀林
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151113/013923755045.shtml
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